按照最朴素的现金流贴现原理，投资者购买一件商品的目的是希望在未来获得持续的现金流收入。

房子本质上也属于一种商品，那我们以杭州为例，来算一下一套房子可以在未来带来多少持续的现金流。

一般来说，一个人从大学本科毕业，到退休，一般可以工作40年时间，所以我们以40年为期限计算总收入。

因为居住在杭州，个人工资收入

杭州的平均月收入 = 5389

年收入 = 64668

40年的总收入 = 2586720

因为居住在杭州，医疗方面的正收益

医疗属于一种消费，但是要注意，如果你居住在云南的一个边陲村庄，和你居住在杭州，所获得的医疗资源是不同的。很显然，如果某人住在杭州，因为获得了更好的医疗资源，他的身体状况和平均寿命可以更高，变相地获得了更高的收入。

接下来的问题是如何量化这个收益。

我们用一个代理中间变量，即保单价格，来间接地衡量医疗带来的正收益，

平均来说，配置200w左右的重疾险、健康险、寿险，年保费在1.2w左右，所以，

医疗方面的总收入 = 1.2 * 40= 50w

因为居住在杭州，教育方面的正收益

教育和医疗一样，本质也属于一种消费，但是教育应极大影响人力资本的价值，进而间接影响个人的未来收入，我们做这样一个假设：

一个生了小孩，并且在杭州接受过良好教育的人未来也可以在杭州找到工作，而没有在杭州接受过良好教育的人只能在一个普通的2，3线城市找到工作。同时这个小孩每月将15%的工资收入，寄回给家里。

教育方面的收入 = 3000 * 12 * 40 * 0.15 = 216000

因为居住在杭州，总的现金流收入

这里不考虑总收入的贴现值，因为收入本身也会随着通胀不断增长。

杭州一个房子在未来可以带来的总收入 = 2586720 + 500000 + 216000 = 3302720 = 330w

理论上说，这个数字已经是极限值了，理论上城市的房价都不应该超过这个数值，超过就是非理性了。

目前存在的问题以及可能的解决方法

从单纯的商品供需角度来看，在城市集群化、农村城镇化的大趋势下，大城市人口不断集中，人均收入不断提高，房价相应地合理提高，这是合理的，每年按照一个合理的比例逐渐上涨是大家可以接受的。

但现在这个市场有点畸形了，很多问题交织在一起，导致了市场的非理性狂热。笔者认为主要原因有以下几个，

• 人才要素市场流动不畅：外来人口落户门槛高，购房门槛也高，导致外来人口无法充分享受到城市的优质教育、医疗、交通资源。对很多外来人口来说，并不是想要买合院、别墅，只是想有一套属于自己的房子。未来zf应该要大力增加共产房、经济适用房的供给，解决外来人口无房可住的问题。
• 教育资源分配不均：对于很大一部分外来人口来说，刚来到城市，租房1-2年基本是一个普遍现象，这其中有很多是已经成家有小孩的家庭，但是因为租房无法享受到当地附近的学校，所以导致这部分人只能和小孩分离，这导致了这部分的归属感不高，往往待了几年就离开了，这个现象在笔者这几年接触杭州形形色色的服务业从业者的经历中看到太多了。如果zf能出台租购同权，解决外来人口小孩的就近上学问题，那么外来流动人口的数量会急剧下降转而变成常住人口。当然这么做对城市的人口压力也会急剧增加，对教育、交通、医疗系统的压力也会急剧增加。杭州目前的一核九星城市规划相信也是为了缓解这方面问题而提前准备的。未来15年，杭州人口突破2000w是大概率的事情。
• 教育资源和房子的畸形绑定：中国现在家长最焦虑的一个问题就是所谓的“学区房”，笔者认为，学区房并不是一个政策的问题，它只是教育资源不足导致的一个结果，如果城市的学校密度提高5倍，zf很自然会取消学区绑定规定，本质上还是要大力新建学校，增加一般教师和优秀教师的师资供应。美国虽然有学区，但是并没有户口这个概念，更不像北京有的地方，哪怕有学区房，要每隔几年才能有一次入学机会。 在美国，只要你在学区内居住，不管是自购房产还是租赁房产，学龄儿童都可以随时免费上该学区的学校。 公立学校入学只需要出示孩子的出生证明、居住证明（凭水电费账单，租房、房合同）和免疫接种记录